Кадастровая стоимость недвижимости определяется для проведения сделки в плановом порядке при переоценке объектов, внесенных в Единый Реестр РФ.
Периодичность пересмотра кадастровой стоимости составляет 5 лет. За это время она может существенно измениться, чаще — в меньшую сторону. Владелец же продолжает платить налоги, рассчитанные по первоначальной оценке, ежегодно переплачивая немалые суммы.
Избавить собственника от такой несправедливости поможет оспаривание кадастровой стоимости в ГБУ и комиссии. Для тех, кто решился на этот шаг, даем несколько полезных советов.
Совет 1. Уточните, есть ли у вас право на оспаривание
Оспорить кадастровую стоимость могут:
- юридические и физические лица — если результаты кадастровой оценки затрагивают их права и обязанности;
- органы власти всех уровней (государственной, муниципальной, федеральной) — если рассматриваемый объект недвижимости находится в их собственности.
В пересмотре кадастровой стоимости заинтересованы собственники и арендаторы недвижимости, поскольку этот показатель берут за основу при расчете величины налога на имущество и арендной ставки.
Физические и юридические лица могут решить эту проблему в два этапа: обратиться в комиссию, а при отрицательном решении — в суд.
Совет 2. Посчитайте, есть ли экономический смысл
Прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости в ГБУ и комиссии, проанализируйте эффективность этого шага. Пересмотр кадастровой стоимости — процесс не бесплатный, он обходится истцу примерно в 100 тыс. руб.
Для начала рассчитайте земельный налог на текущий момент. Для этого вам надо знать кадастровую стоимость земельного участка (ЗУ) и налоговую ставку.
В качестве примера рассмотрим ЗУ площадью в 2000 м², оцененную в 11 134 000 рублей. Допустим, он расположен в местности, где действует ставка 1,5%.
Сумма годового налога составит:
(11 134 000 х 1,5) / 100 = 167 010 руб.
Если вы владеете участком менее 12 месяцев или имеете право на льготы, учтите эти моменты при расчете.
Теперь зайдите на официальные сайты, где размещают объявления о продаже недвижимости или проведении торгов. Поищите здесь недвижимость, аналогичную вашей — по виду разрешенного пользования, наличию либо отсутствию капитальных строений и т.д.
Вы можете сделать это на avito.ru.
Или torgi.gov.ru.
Отобрав несколько подходящих вариантов, рассчитайте стоимость 1 м² (разделите заявленную стоимость на площадь участка). Затем сложите все результаты и поделите сумму на количество ЗУ. Вы получите среднюю цену 1 м² земли. Допустим, что она у вас получилась равной 2150 рублей.
Следовательно, рыночная стоимость ваших владений составит 2000 х 2150 = 4 300 000 руб.
В таком случае годовой налог на нее составит (4 300 000 х 1,5) / 100 = 64 500 руб.
Разница между существующими и предполагаемыми налоговыми сборами будет равна 167 010 – 64 500 = 102 510 руб.
Итак, в первый год после пересмотра вы получите чисто символическую выгоду в 2510 рублей. Но в последующие 5 лет вы сэкономите 102 510 х 5 = 512 550 руб.
Разумеется, такой расчет не может быть точным, но с его помощью можно понять, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость.
Совет 3. Обратитесь за консультацией к оценщику
Многие собственники получают в комиссии и суде отрицательные решения из-за некачественно подготовленного пакета документов. Даже имея на руках положительное заключение эксперта СРО, сложно противостоять ответчикам, владеющим тонкостями законодательства. Опытный оценщик справится с этой задачей быстро и без досадных ошибок.
Все компании, оказывающие услуги по оспариванию кадастровой стоимости, проводят первую консультацию бесплатно. На этом этапе оцениваются шансы на положительный исход дела. Если они невелики либо не принесут клиенту ощутимой экономии, специалист докажет нецелесообразность данного предприятия.
Совет 4. Отчет должен соответствовать закону об оценочной деятельности 135 ФЗ
В соответствии с требованиями законодательства отчет должен составляться таким образом, чтобы ни один его пункт не вводил в заблуждение и не мог быть истолкован двусмысленно.
В документе должна содержаться правдивая информация:
- дата его составления;
- основание для проведения оценки недвижимости;
- оценщики, выполнявшие работу (Ф.И.О., адреса — почтовый и электронный, сведения членстве в СРО);
- цели проведения оценки;
- методы оценки, исходных данных, принятых оценщиком с указанием источника их получения;
- порядок проведения работ;
- итоговая величина оценки, пределах ее применения и ограничениях, если таковые имеют место.
Также оценщик имеет право дополнить отчет другой информацией, если он сочтет их важными для обоснования выбранного им метода расчета стоимости объекта недвижимости.
Совет 5. Если комиссия отклоняет ваше заявление, направьте иск в суд
Не всем удается оспорить кадастровую стоимость в комиссии Росреестра и ГБУ. В случае отказа вам необходимо в течение 10 суток после получения письменного заключения направить иск в суд.
К исковому заявлению приложите пакет документов, которые вы предоставляли в Росреестр, дополнив его документальным подтверждением:
- оплаты госпошлины (300 руб. для физлиц и 2000 руб. для юрлиц);
- факта вручения копий заявления заинтересованным лицам;
- соблюдения порядка досудебного урегулирования (физические лица имеют право сразу обращаться в суд, минуя экспертную комиссию).
Если вы поручили ведение дела юристу, укажите его в исковом заявлении — без этого специалист не сможет официально представлять ваши интересы в суде.
Госпошлину вам надо заплатить за каждый объект, подлежащий переоценке. Если, например, вы хотите оспорить стоимость участка и дома, построенного на нем, вы платите двойную госпошлину.
Решение суда выносится в течение 1-2 месяцев, но в некоторых случаях процедура может занять больше времени. Все зависит от степени сложности вопроса и статуса суда. В Верховном Суде РФ такие дела рассматриваются в течение 3 месяцев.
После вынесения решения у каждой из сторон есть месяц на его оспаривание.
Совет 6. Произведите перерасчет ранее уплаченных налогов
В Налоговом кодексе РФ (п. 1.1 и 2 статья 391 и 403 соответственно) предусмотрена возможность перерасчета земельного налога при установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Причем это касается всех налоговых периодов, предшествующих дате изменения этого показателя (но не более 3 лет).
Заявление на перерасчет налога за предыдущие три года можно подать в ФНС через электронный сервис «Обратиться в ФНС России».
Также вы можете зайти в личный кабинет налогоплательщика и создать обращение.
К заявлению необходимо приложить документы:
- Решение ГБУ, комиссии или суда по снижению кадастровой стоимости недвижимости;
- Уведомление о внесении сведений о кадастровой стоимости по решению ГБУ, комиссии или суда;
- Копия выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости.
После этого налог будет пересчитан за предыдущие три года.
Подведем итоги
Ориентируясь на представленные советы и рекомендации, у вас точно получиться оспорить завышенную кадастровую стоимость.